Wonen vormt een van de meest fundamentele levensbehoeften. Dit geldt niet alleen voor eigenaren van een woning, maar ook voor huurders. Vanwege voortdurende schaarste op de woningmarkt bevindt een aanzienlijke groep huurders zich structureel in een zwakkere positie dan professionele verhuurders. In veel gevallen heeft de huurder weinig onderhandelingsvrijheid bij het afsluiten van een huurcontract en staat voor de keuze van accepteren zoals het is of vertrekken. Om deze reden werd vanaf de jaren ’60 overheidsbeleid geïmplementeerd met betrekking tot huurprijsvorming en ontruimingsbescherming.
Om de positie van de huurder te waarborgen, zijn er wettelijke regels opgesteld om te voorkomen dat huurders gemakkelijk uit hun woning kunnen worden gezet (huurbescherming) en niet onverwacht geconfronteerd worden met aanzienlijke huurverhogingen (huurprijsbescherming). Vanwege het beschermende karakter van deze regels zijn ze dwingend van aard, wat betekent dat er niet van kan worden afgeweken.
Definitie van Woonruimte
Huur van woonruimte omvat de verhuur van een gebouwde onroerende zaak als zelfstandige of onzelfstandige woonruimte, evenals een woonwagen met standplaats (kavel waarop de woonwagen wordt geplaatst met voorzieningen, artikel 7:236 BW). Onderverhuur van kamers valt ook onder de noemer huur van woonruimte. Woonboten en stacaravans vallen hier echter niet onder.
Huurprijzen van Woonruimte: Sociale Huurwoning en Liberalisatiegrens
De kale huur vertegenwoordigt het bedrag dat betaald moet worden om in de desbetreffende woonruimte te mogen wonen, exclusief kosten voor water, energie en servicekosten. Dit vormt altijd één enkele kostenpost. Voor woningen waarvan de kale huur bij het begin van de huurperiode boven een vastgestelde huurprijsgrens ligt of lag, zijn er andere regels van toepassing. Deze categorie wordt de vrije sector genoemd, en de grens van de huurprijsgrens staat bekend als de liberalisatiegrens. Woningen met een kale huurprijs onder deze grens worden aangeduid als sociale huurwoningen en behoren tot de gereguleerde sector, oftewel de gereguleerde huurvoorraad. De overheid stelt deze grens jaarlijks vast. Bij het bepalen welke regels van toepassing zijn op een specifieke woning, is het huurcontract doorslaggevend, niet alleen de woning of de huurprijs op zich. Dit komt doordat bij een verandering van huurders de huurprijs onveranderd kan blijven, maar de woning toch kan overgaan van de gereguleerde naar de vrije sector als gevolg van huurverhogingen die sneller zijn gestegen dan de liberalisatiegrens. Hierdoor wordt ook gesproken van een geliberaliseerd huurcontract (vrije sector) en een niet-geliberaliseerd huurcontract (sociale sector).
Beëindiging van de huurovereenkomst woonruimte.
Er zijn in beginsel drie mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen:
- Wederzijds goedvinden: Deze beëindigingsovereenkomst kan alleen worden gesloten nadat de huurovereenkomst is aangegaan.
- Ontbinding door de rechter: Op vordering van de verhuurder (art. 7:231 en 7:280 BW), voorafgegaan door een ‘terme de grâce’ van één maand waarin de huurder de kans krijgt om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Op vordering van de huurder, eventueel buitengerechtelijk (art. 6:265 en 6:267 BW), bij onbewoonbaarheid door een gebrek volgens art. 7:204 BW in combinatie met art. 7:210 BW (art. 7:279 BW).
- Opzegging: Zowel huurovereenkomsten voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd moeten worden opgezegd (art. 7:271 lid 1 BW). Of het nu een tijdelijk huurcontract betreft of een contract voor onbepaalde tijd, bij niet-akkoord van de huurder loopt het huurcontract door tot een door de rechter bepaalde datum. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt dan feitelijk een overeenkomst voor onbepaalde tijd, met de daarbij behorende rechtsbescherming voor de huurder.
Opzegging kan zowel door de huurder als door de verhuurder worden gedaan. De opzegging moet plaatsvinden via een aangetekende brief of exploot (art. 7:271 lid 3 BW), uiterlijk op de betaaldatum van de huurprijs (art. 7:271 lid 2 BW), en moet de opzeggingsgronden vermelden (art. 7:271 lid 4 BW). De opzeggingsgronden (art. 7:274 BW) kunnen zijn dat de huurder zich bijvoorbeeld niet als goed huurder heeft gedragen; dat verhuurder het gehuurde pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik of dat de verhuur een bestemmingsplan met betrekking tot de verhuurruimte wil naleven.
Bij opzegging door de huurder is de opzegtermijn minimaal één maand en maximaal drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub a BW), terwijl bij opzegging door de verhuurder de termijn minimaal drie maanden en maximaal zes maanden betreft (art. 7:271 lid 5 sub b BW). Tijdens deze termijn hoeft de huurder alleen de werkelijke huurkosten te betalen; bij eerder vertrek hoeft de resterende huurperiode niet vergoed te worden.